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个人名下的共有房产抵押,银行是否可以善意取得抵押权讨论
2019-3-13 8:28:23   来自:泾川信邦典当有限责任公司   点击:97   打印

裁判要点:

 

  对于抵押人以仅登记在个人名下的“共同财产”对外提供担保,银行若不能提交充足证据证明其他共有人同意设立抵押或者知道或应当知道设立抵押的情况的,应认定银行没有尽到谨慎审查义务,银行不能善意取得对案涉房屋的抵押权。

 

  案情摘要:

 

  1、谭某琼与张某妙坚系夫妻关系,案涉房产系夫妻共同财产。后张某妙坚去世,其继子女赵溢志和赵惠珍与张某妙坚的其他子女张瑞贞、张洁红和张荣钦都是法定继承人,依法属于涉案房产的共有人。

 

  2、谭某琼与珠海市农村信用社签订抵押合同,以案涉房产为张荣钦向信用社的借款提供抵押担保,并办理了抵押登记。

 

  3、另查明,在办理房产抵押时,谭某琼未向信用社提交其他共有人赵溢志、赵惠珍同意抵押的材料,信用社也未要求抵押人提交该材料。

 

  4、借款人无力清偿到期借款,珠海市农村信用社诉至法院要求就案涉房屋实现抵押权。

 

  争议焦点:

 

  珠海市农村信用社是否善意取得对案涉房屋的抵押权?

 

  法院观点:

 

  涉案房产虽然登记在谭某琼名下,但该房产是谭某琼与张某妙坚的夫妻共同财产,张某妙坚去世后,其继子女赵溢志和赵惠珍与张某妙坚的其他子女张瑞贞、张洁红和张荣钦都是法定继承人,依法属于涉案房产的共有人。涉案房产虽经谭某琼、张荣钦、张瑞贞、张洁红的同意设立抵押,但农商行斗门支行并未提交充足证据证明赵溢志、赵惠珍同意设立抵押或者知道或应当知道设立抵押的情况,赵溢志、赵惠珍一、二审中也没有同意设立抵押,涉案房产抵押的设立并没有经过全部共有人的同意,在此情况下,一、二审法院不予支持农商行斗门支行关于对涉案房产享有抵押权的主张并无不当。

 

  案例索引:

 

  (2016)粤民申5608号

 

  相关法条:

 

  《物权法》

 

  第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

 

  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

 

  (二)以合理的价格转让;

 

  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

 

  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

 

  当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

 

  实务分析:

 

  本文案例中,判决法院的观点较为极端,对抵押权人的注意义务要求极为严苛。笔者在接受银行系统咨询中,曾有银行工作人员认为:登记在个人名下的房产推定为个人财产,抵押设立时抵押权人不进行共有权人排查并无不当。笔者对此曾持支持态度。但经过本次的案例梳理,笔者债权人认为操作中,从风险控制角度看,应该持以下标准:

 

  不动产抵押设立时,债权人对不动产是否存在共有权人、共有权人是否同意抵押的问题进行判断时,抵押权人当进行形式审查,不能不审查。不能因产权证未记载共有权利人就推定个人所有。


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